بازار مسکن که در سال گذشته، به ویژه در نیمه اول سال، تحت تأثیر تنشهای نظامی منطقهای و اوجگیری آن و در نتیجه، بروز سایه “ریسک جنگ” بر معاملات ملک بود، از این منظر، “ثبات نسبی قیمت” را در سال ۱۴۰۳ تجربه کرد. این بازار در هفتههای اخیر، در مواجهه با اثر “جنگ تحمیلی و حملات نظامی رژیم صهیونیستی”، یکی از کمسابقهترین واکنشهای قیمتی را به این اتفاق نشان داد.
شاخص مسکن که تغییرات قیمت پیشنهادی فروشندگان آپارتمان در بازار مسکن تهران را در ابتدای ماه نسبت به ابتدای ماه قبل سنجش میکند، از سقوط ۸.۵ درصدی قیمت پیشنهادی در ابتدای تیر نسبت به مدت مشابه ماه قبل از آن حکایت دارد.
بر این اساس، میانگین قیمت پیشنهادی مسکن در ۲۲ منطقه تهران تا پایان خرداد و روزهای ابتدایی تیرماه و البته پیش از اعلام آتشبس، به ۹۳.۳ میلیون تومان در هر مترمربع رسید، این در حالی است که سطح قیمت در پایان اردیبهشت و روزهای ابتدایی خرداد، ۱۰۲ میلیون تومان بود. بازار مسکن که از فروردین سال ۹۲ تاکنون، این میزان از افت ماهانه قیمت را تجربه نکرده بود، در خرداد امسال با سنگینترین رکود، معاملات مسکن را نسبت به ماههای قبل از آن رقم زد.
بازدهی بازار مسکن پایتخت در خرداد ماه به رقم ۸.۵- درصد رسید، که این نرخ پایینترین نرخ بازدهی را در مقایسه با دیگر بازارهای رقیب مثل بورس، دلار و سکه نشان میدهد. بازدهی بازار بورس از ابتدای خرداد به منفی ۴ درصد رسید و قیمت دلار و سکه از ابتدا تا انتهای خرداد به ترتیب ۱۲ درصد و ۱.۵ درصد افزایش یافتند.
رکود در بازار مسکن که از سال ۱۴۰۳ افزایش یافته بود، با شروع سال جدید نیز ادامه یافت و در اردیبهشت نیز رکود خرید نسبت به فروردین شدت گرفت. اما در خرداد ماه، به دلیل اخبارهایی مبنی بر احتمال عدم برگزاری ششمین دور مذاکرات غیرمستقیم ایران و آمریکا در ابتدای نیمه خرداد، ابهامات در بازار مسکن بیشتر شد و این موضوع بر رفتار معاملهگران اثر ایستایی گذاشت.
با شروع حملات نظامی به تهران، ۴ رخداد منجر به “متوقف شدن معاملات” و “سقوط قیمت” مسکن در تهران شد. تحقیقات میدانی از وضعیت رفتارها در بازار مسکن طی ماه گذشته حاکی است، میزان تقاضا در بازار حداقل از نیمه دوم خرداد به بعد، در کمترین میزان نسبت به ماههای سپری شده از ۱۴۰۴ قرار گرفت و در عین حال، با شروع حملات نظامی به شهر تهران، اقلیت متقاضیان خرید آپارتمان، باز هم کمتر شدند.
خروج تهرانیها از شهر طی هفته اول جنگ، “رکود سنگین معاملات ملک” را سنگینتر کرد. روایت واسطههای بازار معاملات مسکن از آنچه طی ۱۲ روز جنگ اتفاق افتاد، نشان میدهد: به دلیل آنچه “امکانپذیر نبودن انجام تشریفات اداری فروش آپارتمان” در بازار رخ داد، تقریباً معاملهای در این بازار صورت نگرفت.
در سمت تقاضا نیز، آنهایی که روی دریافت “اوراق وام مسکن” از بانک دولتی حساب باز کرده بودند، به در بسته خوردند. به این ترتیب، بخشی از سقوط تقریباً تاریخی قیمت مسکن در ابتدای تیر ماه را میتوان، نتیجه “توقف معاملات مسکن” طی دستکم یک هفته پایانی خردادماه و همچنین روزهای آغازین تابستان دانست.
شاخص مسکن یا همان متوسط “قیمت پیشنهادی” فروشندگان آپارتمان در فایلها، در ابتدای تیر امسال در مقایسه با ابتدای تیر سال گذشته ۷.۲ درصد افزایش از خود نشان میدهد. همچنین این شاخص نسبت به میانگین “قیمت قطعی” آپارتمان در تیر سال گذشته نیز ۸.۶ درصد بیشتر است.
تحقیقات میدانی از روایت واسطههای ملکی نشان میدهد، بازار مسکن در دوران جنگ در وضعیت تعطیلی کامل قرار داشت، اما رکود در بازار معطوف به زمان حمله نظامی به تهران نبوده، بلکه قبل از آن هم وجود داشته و کل بازار در انتظار آینده مذاکرات غیرمستقیم ایران و آمریکا بودند.
در سمت “تقاضا” که حتی پیش از جنگ هم در وضعیت حداقلی قرار داشت و بیشتر خریداران از نوع مصرفی و عمدتاً از نوع تبدیل به احسن بودند، اکنون نیز این مقدار هم به حداقل رسیده است. اما عرضهکنندگان به دو شکل عمل میکنند.
گروهی در حال حاضر، از ورود به بازار دست نگه داشتهاند تا وضعیت مبهم آینده بازار مشخص شود و با رصد فعلی بازار منتظر هستند تا رفتارهای سیاسی و اقتصادی کشور و جامعه بینالملل مسیر بازار مسکن را مشخص کند.
اما گروه دوم عرضهکنندگان با توجه به شرایط کنونی و ریسکهای احتمالی که وجود دارد، ملک خود را به بازار عرضه کرده و برای فروش فوری، با نرخ کمتر از بازار حاضر به فروش هستند.
اگرچه، آینده قیمت مسکن در هفتههای آینده مشخص میشود، اما در کل قیمت مسکن با هیچگونه افزایش قیمتی تاکنون مواجه نشده است و حتی برخی از فروشندگان برای عجله در فروش، قیمتهای خود را کاهش دادهاند.
به طور کلی، بازار در شوک جنگ قرار گرفته و بازار خرید و فروش در سکون نسبی قرار دارد. البته در مقابل، بازار رهن و اجاره نیز بسیار فعال است و حتی قبل از جنگ نیز، عمده فعالیت در بازار مسکن مربوط به متقاضیان رهن و اجاره بوده است.
در بخش خرید و فروش، ملکهای ریزمتراژ بیشترین میزان معاملات را به خود اختصاص دادهاند. در دوران جنگ تحمیلی تقریباً معاملات تعطیل شده بود و اگر کسی معاملهای هم انجام داده با مشکل جابهجایی پول در سیستم بانکی مواجه شده بود.