تازه‌ترین گزارش آماری از تحولات بازار مسکن حاکی از تورم نقطه به نقطه ۵۰ درصدی اجاره مسکن طی خرداد ماه سال جاری در تهران و کشور است. این در حالی است که تورم عمومی نقطه به نقطه خرداد ۳۱،۹ درصد گزارش شده است. فاصله تقریبا ۱۸ درصد میان تورم اجاره و تورم عمومی، در حالی که تورم نقطه‌ای قیمت مسکن کمتر از ۱۰ درصد است، نشان می‌دهد، شاخص اجاره مسکن در حال جبران عقب ماندگی‌های سال‌های گذشته از شاخص قیمت آپارتمان است. پیامد این شرایط، فشار مالی بیشتر روی قشر مستاجر است. بنا به اعلام بانک مرکزی، شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری کشور در خرداد ماه سال ۱۴۰۳ به ترتیب نشان‌دهنده رشد ۳.۵ و ۳.۸ درصدی (تورم ماهانه عمومی ۲.۸ درصد بوده است) شاخص مزبور نسبت به ماه قبل است. رشد نقطه به نقطه شاخص مزبور در خردادماه سال ۱۴۰۳ در شهر تهران و کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۴۷ و ۵۱.۶ درصد است. به گزارش «تعادل»، اینک این سوال مطرح می‌شود که «چرا در کشور همواره با چالش در بخش اجاره مسکن مواجه هستیم و در برخی سال‌ها فشار زیادی به مستأجران وارد شده است؟» پاسخ به این سوال مستلزم بررسی شاخص‌های متعدد از جمله علل رشد جهش وار قیمت مسکن در اقتصاد ایران است، چه آنکه قیمت مسکن عامل اصلی و تعیین کننده اجاره‌بها است. با این حال، در قابی کوچک‌تر، بررسی رابطه میان میزان اجاره‌بها و میزان درآمد از اهمیت بالایی برخوردار است. اینکه سهم تامین مسکن در سبد خانوار به چه میزان است. به گفته مسوولان و کارشناسان هم اینک سهم مسکن در سبد هزینه خانوار ایرانی حدود ۶۰ درصد (در تهران بالای ۶۵ درصد) است، این در حالی است که این شاخص در کشور‌های اروپایی حدود ۳۰ تا ۳۴ درصد گزارش شده است.

شکاف درآمد و اجاره‌بها

در همین رابطه، فرهاد بیضایی کارشناس سیاست‌گذاری مسکن در میزگردی که به همت خبرگزاری تسنیم برگزار شده است، گفت: مقایسه درآمد افراد نسبت به اجاره مسکن در کشور نشان می‌دهد در وضعیت بحرانی قرار داریم. در این باره به مثالی اشاره می‌کنم؛ اگر اجاره یک واحد مسکونی در تهران بدون اعمال رهن یا ودیعه اگر ۷۰۰ دلار باشد، درآمد افراد حداکثر روی ۵۰۰ دلار تثبیت شده است. ولی در آنکارا ترکیه اگر که مثلاً اجاره یک واحد مسکونی متوسط ۸۰۰ دلار است درآمد افراد ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار است. کما اینکه اجاره آنجا ممکن است پایین‌تر هم باشد. یا مثلاً مالزی یا حتی کشور‌های توسعه یافته اروپای غربی و اروپای شمالی هم همین شرایط را دارد. بیضایی افزود: هزینه اجاره مسکن در کشور، معادل کشور‌هایی است که دو برابر ما سطح درآمد دارند. این اتفاق منجر به چه چیزی می‌شود؟ باعث می‌شود مفهومی به اسم رهن در کشور ما به وجود آید. در هیچ جای دنیا شما نمی‌توانید بگویید که من ۲۰۰ میلیون تومان تا یک میلیارد تومان پول به جای اجاره می‌دهم.

علت تاخیر در ازدواج جوانان

این کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: واقعیت آن است که هزینه اجاره واحد مسکونی متناسب با نیاز مردم از کل درآمد آن‌ها بیشتر است. به عنوان نمونه در تهران یا سایر کلانشهر‌ها اگر متوسط اجاره مسکن بدون ودیعه و رهن متوسط اجاره ۷۰۰ دلار باشد، متوسط درآمد یا حقوق ۵۰۰ دلار است. از این رو یک جوان باید ۴ سال ۵ سال کار کرده تا بتواند مبلغی را پس‌انداز کند. پس از این دوره نرخ بهره‌ای که این پول در اختیار موجر می‌گذارد جبران آن فاصله بین درآمد‌های اجاره را می‌کند. به خاطر همین اثر مستقیم در افزایش سن ازدواج دارد. این در حالی است که مثلاً در ترکیه، مالزی و کشور‌های توسعه یافته، کشور‌های حاشیه خلیج فارس، پاکستان، افغانستان، هند وقتی فردی وارد بازار کار می‌شود، همان ماه اول که حقوق می‌گیرد می‌تواند از ماه دوم برود و خانه اجاره کند. این امکان الان در کشور ما وجود ندارد.

راهکار کاهش نوسان قیمت مسکن

همانطور که ابتدای گزارش اشاره شد، اجاره تابعی از قیمت مسکن است و قیمت مسکن خود تابعی از عوامل مختلف از جمله فضای کلی اقتصاد کلان کشور است. در دهه ۱۳۹۰ به ویژه در سال‌های پس از اردیبهشت ۱۳۹۷ که مقارن با خروج دولت ترامپ از برجام و آغاز سلسله نوسان‌های اقتصاد ایران بود، قیمت مسکن نیز جهش‌های بلند و متناوبی را تجربه کرد. اینک این سوال پیش می‌آید که چگونه می‌تواند مانع تکرار رویداد‌های مسکنی دهه مورد اشاره شد؟ در واقع چطور می‌توان با هدف آسیب کمتر به مستاجران، نوسان‌های قیمت مسکن را کنترل کرد؟ بیضایی در پاسخ به این سووال گفت: یکی از راهکار‌ها اصلاح سیاست‌های پولی بانکی کشور است که باید انجام شود و اتفاق بیفتد. مساله دوم هم بایستی عواملی که منجر به افزایش سطح ارزش افزوده و سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن می‌شود را بهبود دهیم. مهم‌ترین عامل یا مانعی که وجود دارد مساله زمین است. طرح‌های توسعه شهری ما باید مورد بازنگری قرار بگیرد. در این مسیر هدایت سرمایه‌گذاری اهمیت دارد، چراکه در یک جا‌های دیگر نمی‌توانیم بیشتر از این هدایت سرمایه‌گذاری انجام بدهیم و لازم است حتما به مناطق جدید برویم.

اظهارات در حد بنز؛ اقدامات در حد پراید!

این کارشناس اقتصاد مسکن افزود: اظهارات مسوولان وزارت راه و شهرسازی در حد بنز، BMW، پورشه و … است؛ مثلاً صنعت شهر‌ها، توسعه شهر‌ها و شهرک‌های ساحلی، سرمایه‌گذاری در سکونت‌گاه‌های حمل و نقل محور و… این درحالی است چیزی که معاونت‌های وزارت راه انجام می‌دهد، ایوانکی می‌شود، یعنی در حد پراید. حرف‌های قشنگ را باید در یک جایی عملیاتی کنیم؛ اگر مثلاً نیرو‌ها نمی‌توانند برنامه‌ها را عملیاتی کنند برای اجرا استراتژی‌ها و راهبرد‌ها لازم است از نیرو‌های متناسب استفاده شود. او اظهار کرد: یک دفعه می‌گوییم حجم ساخت و ساز را بالا ببریم؛ در دهه ۸۰ و سال‌های منتهی به دهه ۹۰ این کار کردیم. تناسب بین خانوار و واحد مسکونی تغییر کرد و همین الان می‌گویند ۳ تا ۴ میلیون واحد مسکونی مازاد داریم. نمی‌توانیم شاخص تراکم خانوار و نسبت خانوار را در واحد مسکونی روی ۰،۷ درصد بیاوریم. کمترین کشوری که این شاخص را دارد ژاپن با ۸۵ صدم است.

الان کشور در این شاخص ۰،۹ درصد عبور کرده و نمی‌توانیم منابع را همین طوری آجر و سنگ کنیم و بالا ببریم به‌خاطر اینکه توزیع مناسبی نداریم. متاسفانه سیاست‌گذاری اشتباهی را دنبال کرده‌ایم. نباید حجم عظیمی از مسکن مهر، اقدام ملی یا نهضت ملی را بسازیم و بعداً این‌ها در دهه‌های آینده خالی از سکنه شوند. بیضایی تصریح کرد: بنابراین باید الان سیاست‌گذاری مناسب در دستور کار قرار گیرد. اگر می‌خواهیم مثلاً صنعت شهر بسازیم، تجربه موفق آبادان جلوی چشم ماست. در مقابل تجربه ضعیف فولادشهر جلوی چشم ماست. تجربه شکست خورده ماهشهر و عسلویه هم جلو چشم ماست. همه این‌ها مدل‌هایی است که در طول تاریخ ساخته شده است. البته باید به این نکته اشاره کنم که در عسلویه ۱۰۰۰ برابر آبادان به عنوان یک صنعت شهر موفق کار شده، اما شاهد فقر خدمات هستیم و با انبوهی از مشکلات روبرو هستیم. او افزود: سیاست‌های آمایش سرزمین و این باید مورد بازنگری قرار گیرد آمایش سرزمین ما یک طرح توسعه اقتصادی اجتماعی نیست و یک طرح صرفاً جغرافیایی است برای اینکه بگوید چه کار نکنید. نمی‌گوید چه کار کنید که چه اتفاقی بیفتد. توسعه صنعتی و توسعه شبکه حمل و نقل باید مورد بازنگری قرار بگیرد. اگر ۲ میلیارد دلاری که شهرداری تهران آمد در حوزه حمل و نقل برای اتوبوس برقی و … هزینه کرد در حوزه قطار سریع‌السیر انجام می‌شد، مساله ترافیک تهران را توانسته بود حل کند. پول داریم، اما تشخیص داده نمی‌شود که کجا از آن استفاده کنیم. کارشناس سیاست‌گذاری مسکن اظهار کرد: اگر می‌خواهید توسعه سواحل را انجام بدهید حتما باید بین بندرعباس چابهار یا بندرعباس بوشهر تردد راحت و ایمن را داشته باشید. مثلاً هر چند وقت یک بار یک شتر در جاده بندرعباس-جاسک با خودرو تصادف کرده و چند نفر کشته می‌شوند. یا جاده بندر لنگه به عسلویه را نگاه کنید ببینید چقدر وضعیت نامناسبی دارد. او افزود: یا بیردف به کنارک را نگاه کنید چه وضعیت فاجعه‌ای دارد. الان با هزینه میلیون دلاری برای هر کیلومتر آزادراه رفتیم تهران-شمال را وصل کردیم و می‌گوییم استراتژی ما سواحل مکران است، چرا آنجا رفته‌ایم؟ باید برای توسعه سواحل ابتدا زیرساخت‌های حمل‌ونقل فراهم شود. باید آزادراه ۲۰۰۰ کیلومتری خلیج فارس از خرمشهر تا چابهار را راه‌اندازی کنیم. البته ۷۰ تا ۸۰ درصد زیرساخت‌های جاده‌ای سواحل مناسب است. آزادراه بندرعباس- چابهار و بندرعباس-بوشهر برای کشور واجب است. پس بنابراین باید سیاست‌های توسعه شهری، طرح‌های جامع و تفصیلی ذیل آمایش سرزمینی حتما باید قرار بگیرد.

منبع: تعادل