افزایش شدید نرخ اجاره‌بها در سال ۱۴۰۴ شرایط را برای مستاجران بسیار دشوار کرده است. این وضعیت به گونه‌ای است که مستاجران نه توانایی ماندن در بازار را دارند و نه موجران تمایلی به کاهش قیمت‌ها نشان می‌دهند. این بن‌بست دوطرفه از عوامل مختلفی نظیر رکود تورمی، ضعف سیستم‌های تسهیلات‌دهی، و ناتوانی دولت در حمایت از تقاضا ناشی می‌شود.
دولت در دو سال گذشته، علیرغم اجرای راهکارهای مختلف برای کنترل اجاره بها، همچنان با افزایش قیمت‌ها مواجه است و خبری از کاهش قیمت‌ها نیست. بررسی‌ها در فضای مجازی نشان می‌دهد که اکثر مالکان در سال جدید روندی را در پیش گرفته‌اند که در آن، اجاره ماهانه نسبت به مبلغ ودیعه افزایش می‌یابد. بسیاری از مستاجران از این موضوع گلایه دارند و اذعان می‌کنند که مالکان مبلغ پول پیش را یا کاهش داده‌اند یا ثابت نگه داشته‌اند، اما مبلغ اجاره‌بهای ماهانه را به میزان قابل توجهی افزایش داده‌اند.
به نظر می‌رسد تغییرات مذکور ناشی از کاهش فرصت‌های سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی و تداوم افزایش تورم است. موجران ترجیح می‌دهند تا از طریق اجاره ماهانه، هزینه‌های جاری خود را تأمین کنند. دولت نیز در سیاست کنترل اجاره بها، یعنی تعیین سقف قانونی برای میزان افزایش اجاره، موفق عمل نکرده است.
طرح کنترل اجاره بها که اخیراً در بازار مسکن مطرح شد، به دلیل جامع نبودن، نداشتن ضمانت اجرایی، و نبود ساز و کارهای نظارتی، نتوانست به بازار اجاره کمک کند. نبود سامانه‌های جامع و دقیق برای ثبت قراردادهای اجاره و رصد تغییرات قیمت‌ها، امکان نظارت دقیق و اعمال قانون را غیرممکن ساخته است. عدم تعادل عرضه و تقاضا و کمبود عرضه مسکن در مقابل تقاضای بالا، به مالکان قدرت چانه‌زنی بیشتری می‌دهد و اجرای سیاست‌های کنترلی را با چالش مواجه می‌کند.
حمایت از مستاجران در این طرح‌ها بیشتر یک ژست حمایتی است و چنین طرح‌هایی در نهایت به ضرر مستاجران تمام می‌شود. بسیاری از توافقات میان موجر و مستاجر به حالت غیررسمی و خارج از قراردادهای نوشته شده، تبدیل شده و پرداخت‌های مخفیانه در معاملات شکل می‌گیرد که به نفع مستاجر نیست.
گذشته از عوامل ذکر شده، تعیین سقف اجاره بها با مقاومت مالکان و فعالان بازار مسکن روبرو شده است. آنها معتقدند که اجرای این طرح باعث کاهش انگیزه برای عرضه مسکن اجاره‌ای و تضییع حقوق مالکانه می‌شود. دخالت‌های ناکافی و غیرمستمر دولت نیز در این زمینه بی‌تاثیر نبوده است.
مشخص نیست که یک کارگر با پایه حقوق ۱۰ میلیون و ۳۹۰ هزار تومانی چگونه می‌تواند اجاره‌های نجومی تهران را بپردازد. گشتی در پلتفرم‌های اجاره مسکن نشان می‌دهد که اجاره ماهانه در بسیاری از محلات تهران کمتر از ۱۰ میلیون تومان نیست. به نظر می‌رسد یک کارگر نه تنها با درآمد خود نمی‌تواند هزینه اجاره مسکن خود را بپردازد، بلکه حتی در صورت دریافت وام ودیعه مسکن، مشخص نیست چگونه می‌تواند بازپرداخت وام خود را داشته باشد.
به نظر می‌رسد سیاست کنترل اجاره بها نمی‌تواند راه حل نهایی برای ساماندهی بازار اجاره باشد؛ بلکه اجرای موثر این سیاست نیازمند بسترسازی مناسب، قوانین جامع، نظارت دقیق، کنترل تورم، و افزایش عرضه مسکن است. بنابراین، بدون توجه به این عوامل اساسی، تلاش‌های مقطعی برای کنترل اجاره بها با شکست مواجه خواهد شد و فشار بر مستاجران همچنان ادامه خواهد داشت.